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陈德成新的调控政策应该针对土地供给方

来源: 2018年09月30日

陈德成:新的调控政策应该针对“土地供给方”

核心提示:中央针对房地产行业的调控初显成效,到今年年底,房价却又抬头,对此,陈德成认为单靠限购令等政策已经抑制不了房价,新调控政策需从“根源上”入手。

面对全国多数地区的房价的再次抬头,有必要梳理一下过去的调控的情况,看看到底是什么原因导致了过去的房价下跌,又是什么原因导致了最近的房价上涨,更重要的,看看这次的房价调控是否有必要坚持,是否要增加新的调控手段等。

近日,国家统计局公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,11月,一手楼市出现全面上涨。新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有10个,持平的城市有7个,上涨的城市有53个。

这个数据不是孤立的。最近全国多地的楼市量价连续数月上涨,“暖冬”已经成了定局,同时“地王”再次频出。按照目前的趋势,全国多数地区的楼市价格追平去年的高点是有可能的。有鉴于此,18日有关部门召开通气会,重申将从严从紧调控楼市,遏制“地王”抬头。

应当承认,从2010年年底开始的历史上最严厉的房地产调控是有成效的,全国多数地区的房价出现过停止上涨和下跌现象,上海的二手房指数从2011年10月起到2012年5月,连续8个月环比下跌。面对全国多数地区的房价的再次抬头,有必要梳理一下过去调控的情况,看看到底是什么原因导致了过去的房价下跌,又是什么原因导致了最近的房价上涨,更重要的,看看这次的房价调控是否有必要坚持,是否要增加新的调控手段等。

这次的调控,主要可以概括为“限购”和“限贷”的“双限”政策。限购,杜绝了炒房,市场上只剩下了刚需和改善性需求。而限贷,极大地减弱了房地产市场的杠杆效应,缩小或杜绝了泡沫存在。这次调控导致的连续数月的全国多数地区的房价下跌,可以说是双限措施起到了作用。

双限政策,其实是需求限制政策。目前来说,全国多数地区,尤其是一线地区仍然在严格地执行双限的政策。因此,最近数月楼市的回暖,应当不是需求因素突然增长导致的。而房地产市场,是由供需两个因素组成的,所以,从逻辑上来说,这次楼市回暖,应当是供给方面的因素导致的。调控该从“卖方”入手了。

供方因素,只有土地供应、建材、税费、开发商利润等等。那么,有必要看看这四个因素是谁造成了房价的上涨,调控也应当拿这些因素下手。

建材价格在2012年上半年是下跌的,最近基本持稳

陈德成新的调控政策应该针对土地供给方

。所以,全国楼市的回暖,并不是建材价格导致的。开发商利润,长期以来对于广大的消费者来说是个“谜”,有研究人员披露,2011年在主板及中小板上市企业分布的22个行业中,房地产业净利率为11.78%,不算太高。

土地成本和税费,属于各地政府控制的因素。最近全国地王频出,从动机和获利来说,还是各个地方政府。毕竟,去年下半年和今年上半年,由于土地市场遇冷,让各地财政捉襟见肘。同时,有业内人士统计,商品房从拿地开发到卖给购房者,其中涉及向各级政府缴纳的税费占整个房屋销售金额比例低则50%,最高甚至超过70%。所以,高房价的主要因素应当是清楚的。

既然这次房价的重新抬头,问题出在“卖方”,那么加强调控或者是出台新的调控措施,不应当针对需求方,而是要针对供给方。而供给方的因素中,土地成本和税费占绝对的大头,所以调控也应当主要针对这两个因素。因此,除非彻底地“禁购”,任何企图再拿需求方因素下手,比如试图开征“房产税”等,是抑制不了房价上涨的。

点评:房价上涨的过程十分的复杂,中国高房价的造成不仅仅是一方的原因,我们的调控政策需要全方位考虑,再能起到更加有效的作用。

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